現(xiàn)在我們買的房子大多是屬于商品房，商品房受到法律的保護，同時將來出售也會容易一點。在買賣商品房的時候，必須要簽訂相關的合同，合同是為了保障購房者的利益。但是，還是會遇到商品房買賣合同的糾紛。下面就跟隨上海房產(chǎn)律師來看一個糾紛案例，希望對你有所幫助。

　　一、基本案情

　　李和開發(fā)商簽訂了《商品房銷售合同》 ，就購買新商品房達成了一套協(xié)議。其中商定： 李先付20萬首付，其余55萬住房貸款由銀行提供，李應在2月底前完成貸款手續(xù)，支付所有銀行貸款。如果銀行逾期貸款，李應在5天內(nèi)支付全部余額55萬元，否則開發(fā)商有權終止合同。此后，李一直未獲批準申請銀行貸款至4月份放貸前，4月18日一個開發(fā)商賬戶收到55萬元，其票據(jù)要求李購買住房。開發(fā)商并不反對逾期貸款。后開發(fā)商于5月15日向李發(fā)出了住房通知。李也曾到一個房間檢查，但由于房屋質(zhì)量的缺陷而拒絕接受住房，并滋生了暴民麻煩。經(jīng)過某市質(zhì)檢站檢查，李買下了房屋的質(zhì)量缺陷，對于因部分防水墻滲漏而造成的非施工，可以采取地面防水措施進行補救。但是李老師仍然拒絕接受這個房間。隨后在8月份，開發(fā)商向李發(fā)出延期付款通知，要求終止合同，遭到李的拒絕。

　　二、案件分析

　　這起商品房買賣糾紛案件存在幾個問題：

　?。?）合同解除權的約定時間是否可以構(gòu)成一個格式條款？

　　所謂格式條款，《合同法》第三十九條第二款將其詮釋為“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款?！爆F(xiàn)今房地產(chǎn)市場，尤其在房地產(chǎn)二級市場中，開發(fā)商在對增量房進行銷售時多采用固定格式的合同文本，誠然建設部等部門曾發(fā)布統(tǒng)一的商品房銷售文本，但是這并未阻止開發(fā)商以合同附加協(xié)議形式與買受人簽訂各種提前擬制的協(xié)議。這些格式文本倘若含加重買受人責任之情形，且未盡合理提醒義務，應符合格式條款之內(nèi)涵。然而在實務中，買受人多因房屋、金融及法律知識欠缺，難以對格式條款之中約定的風險性加以甄別，且開發(fā)商多不會對這些格式條款予以特別提示買受人。從而在買受人違背其中約定時便受到了條款之約束，進而遭到了利益之損害。此例中，開發(fā)商約定如因銀行逾期放款，須買受人五日內(nèi)支付全部余款，實則加重了買受人之責任。一則房屋價值巨大，一般家庭難以全款支付，若銀行貸款逾期放款，五日支付余款無異于全款支付，對買受人將造成巨大經(jīng)濟壓力；二則金融政策瞬息萬變，銀行信貸并非買受人所能控制，在買受人已經(jīng)對前期貸款手續(xù)予以配合的情形下，銀行逾期責任并不可歸責于買受人，開發(fā)商就此約定無異于轉(zhuǎn)嫁風險于買受人，對于買受人無異于厝火積薪，在房價上漲之背景下，若合同解除則意味著其若再擇他處購房將要付出更大的時間和財產(chǎn)成本。另外，開發(fā)商基于賣方市場中的強勢地位，此條款之約定明顯并非協(xié)商所成，故而開發(fā)商所約定條款實則有格式條款之嫌，其解除權亦應無效。

　　(2）繼續(xù)履行是否應視為放棄解除協(xié)議的權利？

　　暫且不論開發(fā)商甲與李某的此項約定是否構(gòu)成格式條款，權且視其為生效條款，那么在銀行逾期放款，合同解除權明顯已成就之情形下，開發(fā)商甲卻未表示異議，并于一月之后向李某發(fā)出了交房通知書。此情形下實際為開發(fā)商甲對李某合同義務的繼續(xù)履行。《合同法》九十三條第二款規(guī)定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”此為約定借出去的法律依據(jù)，而《合同法》第九十五條同樣規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權利消滅?！焙贤须p方并未約定解除權行使的期限，同樣作為買受人的李某亦未就開發(fā)商甲行使解除權進行催告，那么開發(fā)商甲的解除權是否消滅呢？筆者認為，解除權其性質(zhì)為形成權，可參照同為形成的撤銷權之規(guī)定，《合同法》第五十五條第二項規(guī)定了撤銷權消滅的情形之一：“具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權?！贝税钢?，在銀行逾期放貸之后，開發(fā)商雖未明確表示解除合同，但卻向李某發(fā)放交房通知書，實則以實際行為繼續(xù)履行其合同義務，而此行為應視為開發(fā)商甲對其約定合同解除權的放棄。同樣倘若任由此解除權持續(xù)存續(xù)，則有違公平原則和權利義務對等原則，會使得開發(fā)商權利肆意擴大延伸，影響買受人權益。約定解除權自條件成就即具備行使的可能，權利人以其單方意思表示便可使得法律關系發(fā)生變化。然而權利的行使并非毫無限制，其超出一定除斥期間或由當事人明確或以行為放棄的，其解除權自應消滅。

　　(3）房屋質(zhì)量缺陷是拒絕收房的理由嗎？

　　買受人在實踐中我們往往企業(yè)存在這樣一種誤區(qū)，認為自己購買的商品房倘若學生存在信息質(zhì)量管理問題進行自然環(huán)境可以拒絕收房，并拒交物業(yè)費及其知識產(chǎn)權轉(zhuǎn)移所需稅費，實則盲目拒絕收房亦存在財務風險?！蹲罡呷嗣駥τ诜ㄔ宏P于審理商品房合同糾紛案件適用法律制度若干重大問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋建筑主體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)設計質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋市場主體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除勞動合同和賠償損失的，應予支持?！鄙唐贩抠|(zhì)量安全問題可細分為主體質(zhì)量分析問題及質(zhì)量瑕疵，本案之中，李某所購房屋雖存在教學質(zhì)量主要問題，卻已經(jīng)質(zhì)檢站查驗為質(zhì)量瑕疵問題，并不重要影響人們居住，故而李某并不能以房屋之間存在生活質(zhì)量瑕疵而拒絕收房，房屋質(zhì)量瑕疵亦非買受人拒絕收房之理由。

　?。?）買方不正當?shù)鼐芙^接受房屋的風險

　　本案中，因房屋不存在主要質(zhì)量問題，李以房屋存在質(zhì)量缺陷為由拒絕收房，并聚眾鬧事。他的商品房買賣合同除了有擾亂公共秩序的風險和可能被治安管理處罰的風險外，還存在以下風險：

　　首先，盡管拒絕接受住房，住房仍被視為交付。由于李拒絕與房委會合作，存在不正當承擔責任的情況，發(fā)展商無需承擔賣方遲交違約的責任。相反，房屋交割的風險被轉(zhuǎn)移了。李不僅要承擔交房后的風險，還要承擔交房時的物業(yè)管理費等相關費用。

　　其次，如果買受人堅持拒絕收房，同時又不同意解除合同，開發(fā)商可以以實際不履行為由請求人民法院解除合同，并要求買受人承擔一定的違約責任。因為買受人先拒絕收房，又沒有法定或者約定的拒絕收房，此時，買受人要求出賣人承擔逾期交房的違約責任，是沒有法律支持的。可能導致最終解除合同，失去房款利息和逾期房價升值的潛在收益。

　　綜上所述，在商品房買賣合同管理糾紛問題之中，開發(fā)商企業(yè)對于我們約定解除之行使一則應更加注重學生約定條款之效力，防止約定條款陷入格式條款泥沼而無效；二則應注意自己行使解除之合理利用時機，不能使解除權任意行使。同時中國作為買受人一方應準確及時把握可解除勞動合同之情形，以其平衡雙方之間關系，拒絕收房理性為之，方能通過合理有效維護其權益。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會為你做出專業(yè)的解答。