名下買房有各種各樣的原因和形式。限購政策的實施使得名下買房事件頻發(fā)，導(dǎo)致相關(guān)司法實踐混亂，難以及時有效的認定和規(guī)范。完善名下買房的裁判規(guī)則尤為重要。下面上海房產(chǎn)糾紛律師總結(jié)提煉實名購房的司法判決規(guī)則。

　　實踐點一：以借款名義買房的約定具有一般合同約束力，應(yīng)認定為有效合同。

　　案件：譚某興與雷某志、深圳市京達旅業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司進行房屋確權(quán)糾紛案

　　民事裁決（2011年）民事申請書第261號

　　最高人民法院認為：

　　關(guān)于第一個問題。根據(jù)本案一、二審及本院再審審查認定的事實，雖然再審申請人譚于2000年8月30日與公司簽訂了《深圳市房產(chǎn)買賣合同》，且爭議房產(chǎn)經(jīng)相關(guān)房產(chǎn)管理部門核準登記在譚名下，但公司于1999年6月1日與公司簽訂的《購買公寓樓協(xié)議》中所購買的房產(chǎn)涵蓋了本案爭議房產(chǎn)。再審申請人譚某興還于2000年8月17日與廣智公司簽訂協(xié)議，明確約定：“廣智公司以譚某興名義購買的涉案房產(chǎn)首付款、按揭款由廣智公司支付，房屋產(chǎn)權(quán)歸廣智公司所有”。以乙方（譚某興）名義購買的房屋產(chǎn)權(quán)歸公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（公司）或海索要。此外，本案有充分證據(jù)證明，爭議房產(chǎn)的首付款、抵押金等相關(guān)款項實際上是由再審被申請人雷、景達旅游或案外人公司支付的。因此，一、二審判決認定再審申請人譚名下的爭議財產(chǎn)登記屬于代為持有的性質(zhì)是有事實依據(jù)的。再審申請人譚某興雖對再審被申請人擁有爭議房產(chǎn)的事實提出異議，但不能否認其代為持有的事實，且其未提供證據(jù)證明本案爭議房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項系其本人支付，故本案爭議房產(chǎn)不應(yīng)認定為再審申請人譚某興所有。

　　實務(wù)要點二： 由于借款人需要承擔(dān)由法院強制執(zhí)行的風(fēng)險，不能否認對買受人財產(chǎn)權(quán)利的訴訟。

　　案由：遼寧中集哈低溫氣體液化設(shè)備有限公司、徐某新、曾某對外訴案外人執(zhí)行異議案。

　　民事法律判決書（2018）遼民終211號

　　遼寧省高級人民法院認為：

　　關(guān)于CIMC哈申公司主張的“房地產(chǎn)代理協(xié)議效力是否真實，目的是規(guī)避限購政策，行為目的和方式不正當(dāng)，應(yīng)受法律譴責(zé)”，首先，限購政策是房地產(chǎn)市場的行政法規(guī)和管理手段，法律、行政法規(guī)沒有強制規(guī)定，徐某新占用曾某對外購房資格， 且曾某對外失去購房資格，不會導(dǎo)致該區(qū)域限購政策失效，不會對公眾造成損害。其次，涉案房屋的房地產(chǎn)代管協(xié)議和商品房買賣合同均形成于CIMC哈深公司與大慶慶燃天然氣有限公司簽訂的借款合同和與曾某對外簽訂的擔(dān)保合同之前，不存在惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務(wù)或損害他人利益的行為。因此，徐某鑫因名下購房需承擔(dān)被法院強制執(zhí)行的風(fēng)險，但不能否認其對涉案房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　實踐要點三： 對于親屬之間約定的購房貸款協(xié)議、住房賬單、實際使用或控制住房等客觀條件的確定。

　　任某1、任某2、合同糾紛上訴案。

　　民事執(zhí)行裁定書（2017）京民申4182號

　　北京市高級管理人民法院可以認為：

　　我院經(jīng)審查認為，關(guān)于涉案房屋是否形成任某4與王某名下購房關(guān)系的問題，根據(jù)涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關(guān)證件的持有、房屋的實際使用情況、任某4與王某的交往情況等，二審法院確實認為以任某4、王某名義購房的可能性很大，認定事實存在，具有一定的事實依據(jù)。任某1、任某2對此雖予以反駁，但對購房款由誰支付、任某4是否實際入住、購房手續(xù)及王為何持有任何證件等問題均不清楚，且均未提供充分有效的證據(jù)予以佐證。二審法院駁回其訴訟請求并無不妥。此外，本案認定任某4與王某之間以買房為名存在關(guān)系，并不否認該民事裁定書的法律效力。272-1 (2004).王雖以任某4的名義非法競買涉案房屋，但不一定導(dǎo)致借貸關(guān)系無效。任某1、任某2提供的涉案房屋拖欠物業(yè)費的證據(jù)不能推翻其名下購房事實的成立。

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