業(yè)主會所就是以自己所在園區(qū)業(yè)主為主要技術服務研究對象的綜合性康體娛樂文化服務基礎設施。園區(qū)的會所是屬于開發(fā)商的專有部分學生還是業(yè)主的共有部分？若屬于中國共有部分，那么是屬于法定共有部分教師還是可以約定共有部分？物權法第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內的其他城市公共活動場所、公用設施”是否應該包括園區(qū)的會所？都是非常值得進行探討的問題。上海房產糾紛律師就來為您講講有關的情況。
由于《物權法》沒有規(guī)定會所的所有權，自《物權法》頒布以來，上述問題一直存在爭議。一種觀點是: 理論上一般認為，商品房銷售合同的具體協(xié)議取決于開發(fā)商將通過合同的形式將社區(qū)作為共有的一部分，否則，由于社區(qū)沒有出售出去的房屋，會所的組成部分按照其所有權的專屬部分給開發(fā)商。此外，《物權法》第七十三條規(guī)定，業(yè)主所有的“公共場所和公共設施”不得包括會所，其主要原因是:
?。?）從權利能力構成看，會所與其他建筑物設計能夠進行明確區(qū)分，可以排他使用，能夠及時登記管理成為一個特定業(yè)主所有權的客體，其權源應為其自身的建造者開發(fā)商。由于我國法律上沒有學生明確相關規(guī)定會所是否應該屬于中國共有部分，因此他們解釋上應從會所是否是專有部分問題著手。既然如此，就不能將其納入共有部分的范圍。
?。?）從投資建設看，會所可以成為園區(qū)的附屬設施，但是，園區(qū)也可以不需要會所。所以，從優(yōu)化城市建設，鼓勵開發(fā)商興建會所考慮，允許開發(fā)商保留對會所的專有權，對業(yè)主是有利的，可以通過雙方之間的另行約定來規(guī)定會所的服務對象和經營問題。
?。?）從經營企業(yè)使用看，會所是一個具有中國一定的營利性的場所，有時可能要面向經濟社會改革開放，服務于我國許多不特定工作的人，所以不能把會所簡單地理解為僅服務于業(yè)主的公用基礎設施或公共服務場所。而從事生產經營發(fā)展活動就存在問題一定的商業(yè)銀行風險，如果營利的話，業(yè)主固然可能會有自己一定的收益，但如果可以發(fā)生提供一定的虧損甚至產生巨大虧損，在業(yè)主共有的情況下，可能會由業(yè)主需要承擔法律責任，這將使業(yè)主承擔過大的風險，況且由業(yè)主共有并實際成本管理會所，業(yè)主也未必能夠勝任。
另一種觀點是，實務界傾向研究認為，園區(qū)會所的建筑工程成本管理已經分攤到園區(qū)的各個部分業(yè)主了，如果我們沒有進行約定，則會所屬于業(yè)主可以共同發(fā)展所有。
在實踐中，經常遇到的問題是開發(fā)商為謀取經濟利益而將規(guī)劃用來作會所的場地當做商鋪出售或出租給他人，大部分業(yè)主在購房時就是他們看重廣告活動中被描繪成多功能且高檔次的會所而作出購房需求選擇的，結果在承受了較高的房價買下房屋后，卻發(fā)現(xiàn)問題沒有會所，或者會所十分簡陋，這往往能夠使得學生雙方之間矛盾導致無法調解而最終結果只能同時通過人民法院的判決予以及時處理。
也經常出現(xiàn)會所與物業(yè)服務室、業(yè)主聘請物業(yè)服務公司和發(fā)展商委托會所經營者交叉混亂的情況，當沖突往往難以調和時，如果法院傾向于保護發(fā)展商原有的收益，就容易導致大規(guī)模的園區(qū)業(yè)主集團糾紛，造成不利的社會影響。從這個角度來看，在沒有相關協(xié)議的情況下，法院大多選擇確認俱樂部屬于共同所有權的觀念，以達到確定糾紛分割的目的。
需要指出的是，這兩種意見的前提是高度一致的，即如果會所權利的性質是在商品房買賣合約或管理條例中訂明的話，便應該從中訂明。只有在發(fā)展商與業(yè)主之間沒有協(xié)議或協(xié)議不明確的情況下，才會出現(xiàn)上述意見分歧。如果有必要選擇一種最符合法律權利來源和生活邏輯的范式。
如業(yè)主委員會的辦公室、業(yè)主康樂、業(yè)主娛樂等，與業(yè)主的日常生活非常密切，重要活動亦會包括在內，作為共同業(yè)主; 如果主要是商住、飲食或完全由物業(yè)服務公司使用，而業(yè)主的生活并非主要問題，則應確認為獨家發(fā)展商。在開發(fā)商保留會所專用權的條件下，會所使用權可以通過法律或合同作為公共部分轉讓給園區(qū)所有人。
同時，未經開發(fā)商和業(yè)主同意，開發(fā)商不得改變俱樂部的原有用途。換句話說，作為開發(fā)商一方的俱樂部經營者，如果你想改變俱樂部原有的商業(yè)用途，你必須獲得俱樂部所有者一方的同意。這也是俱樂部作為共同所有權共享對象部分的最后一筆的含義。
上海房產糾紛律師認為，對于俱樂部的所有權，從協(xié)議中有協(xié)議，沒有協(xié)議或協(xié)議不明確，從法律效力和社會效力的統(tǒng)一角度，應當以俱樂部經營的性質和所有者日常生活的親密程度作為認定審判實踐的依據(jù)。