對普通百姓而言，房屋除了居住，還有融資功能。房屋融資具有額度大、風險低等特定，實踐中大致可分為兩個過程，一是將房屋作為擔保融取資金；二是資金不能如期償還時房屋價值變現。區(qū)別于傳統不動產抵押擔保,房屋轉讓擔保由于融資額度大、資金放款快、靈活性強等優(yōu)點,在民間借貸中占有相當比例和重要席位。房屋轉讓擔保是學理概念，指借款人為籌措資金，將房屋過戶于借款人，當借款如約償還后，對房屋進行回贖，當借款不能如期償還，則以房抵債。下面上海房產糾紛律師來為大家講解房屋轉讓擔保的適用空間。

　　1 . 房屋轉讓擔保的爭議性

　　實踐中，房屋轉讓擔保大多采用簽訂借款和房屋買賣兩個合同實現，借款合同中通常約定“逾期不歸還借款的，將房屋所有權歸于出借人，若如約償還借款，則房屋所有權歸于借款人”。之所以房屋轉讓擔保飽受爭議，主要原因在于：一方面得益于更靈活的擔保方式，融資變得更有效率，相較于抵押擔保，出借人敢于出借更多的資金，給予更長的借款期。借款人亦能在短期內融得更多資金解決燃眉之急，這無疑有利于盤活存量資產、促進交易和商品交換。另一方面，根據《物權法》第186條規(guī)定，禁止流押，即“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”。雖然這樣的規(guī)定有利于借款人，維護了交易秩序，但出借人的資金安全和參與社會融資的積極性受到一定程度的影響。

　　2 . 房屋轉讓擔保的有限合法

　　關于房屋轉讓擔保的司法觀點，即使是在最高院也同樣有過分歧，較為典型的是2013年提審的楊偉鵬案與2014年的公報案例朱俊芳案。

　　更確切地說，朱俊芳案統一了審判尺度，向外界傳遞了最高院對房屋轉讓擔保的傾向性意見。兩案同為借款逾期，楊偉鵬案中，法院認為房屋買賣合同無效，理由是合同的約定違反流押條款；朱俊芳案中，法院認為房屋買賣合同有效，理由是借款合同與房屋買賣合同同時成立，借款合同是買賣合同的條件，借款合同如期償還，則房屋買賣合同的解除條件成就，借款合同未如期償還，則房屋買賣合同生效的條件成就。

　　2015年最高院召開全國審判工作會議，紀要第32條對該問題進行了進一步闡釋，當事人在債務未屆清償期之前約定以房屋進行抵債，并明確約定債務清償后可以回贖，且雙方根據約定已辦理房屋產權轉移手續(xù)的，債務人未履行債務，債權人主張根據以房抵債協議請求確認共對房屋享有所有權的，債權人應當履行清算義務。以上紀要說明，最高院對房屋轉讓擔保的效力并非一刀切，而是分情況分階段進行確認。

　　3 . 房屋轉讓擔保的效力確定

　　最高院的審判會議明確指出，轉讓擔保問題的兩個重要基礎是“共對房屋享有所有權”和“清算義務”，因此即使借款人不能如約償還借款，出借人也不能直接憑借買賣合同和已履行過戶登記手續(xù)的行為主張房屋所有權。因為這直接違反了流押禁令。出借人與借款人在進行本息結算之前，兩人實際是一種對房屋共享所有權的狀態(tài)，出借人享有的部分是債權對應的部分，借款人對應的則是房屋本身價值除去債務的部分，類似于按份共有。故借款合同與房屋買賣合同均是有效合同，但房屋買賣合同中涉及的房屋價款、支付方式（債務償還）條款無效，而是應當進行本息結算。

　　在結算具體程序中，有兩種意見：其一是，自房屋過戶之日起，停止計息，房屋產權按份共有，出借人獲得本息對應的部分，剩余部分由債務人享有。兩者按照比例共享房屋，此后房屋的增值或出售均應當以此比例進行分配。其二是，出借人不按比例享有所有權，計息時間計算至還清借款為止，雙方可通過共同確認價格、第三方評估或拍賣的方式進行變現，償還借款。顯然，房價上漲幅度小于計息幅度時，第一種方式對債務人有利，房間上漲幅度大于計息幅度時，第二種方式對于債務人有利。

　　4 . 房屋轉讓擔保與借貸關系之間的聯系

　　最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（下文簡稱最高院民間借貸司法解釋）第24條規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

　　四川省高級人民法院《關于審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導意見》（下文簡稱四川高院民間借貸指導意見）第33條的規(guī)定，則進一步將買賣合同具體為商品房買賣合同，規(guī)定當事人簽訂商品房買賣合同的真實意思表示不是取得涉案房屋所有權，而是為民間借貸合同提供擔保的，人民法院應按照民間借貸法律關系審理。

　　無論是將借貸合同視為房屋買賣合同成立的條件，還是將房屋買賣合同視為借貸合同的擔保，房屋轉讓擔保的基礎均是借貸關系，根據上述規(guī)定法院應當審查借貸關系,而不問為之擔保的房屋買賣合同。這是否意味著，債權人為了保證借款如約償還而簽訂的房屋買賣合同無效？顯然不是。以上規(guī)定旨在查明事實、理清關系，為法院審理實質法律關系提供指導，并沒有對合同效力和履行問題進行規(guī)定。

　　《最高院民間借貸司法解釋》第24條第二款規(guī)定，按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。結合該條前款可知，第一款規(guī)定法院對基礎借貸關系進行審理而不問進行擔保的買賣合同，第二款賦予出借人就買賣合同涉及的標的物申請拍賣的權利。換言之，第一款是對債權債務進行清算，第二款雖然回避了買賣合同的效力問題，但從側面認定了買賣合同的擔保作用。

　　結合2015年《全國民事審判工作會議紀要》的會議精神，以房屋買賣合同的簽訂時間為界，房屋轉讓擔保合同關系有兩種不同的走向：房屋買賣合同簽訂在債務未屆清償期之前，以基礎的借貸關系為主進行審理，判決結果為確定金錢給付義務；房屋買賣合同簽訂在債務未屆清償期之后，則房屋買賣合同實質為以房抵債協議，當不存在《合同法》54條規(guī)定的可變更撤銷的情形時，債權人要求履行房屋買賣合同的主張能夠得到法院支持。

　　此外，筆者認為，《最高院民間借貸司法解釋》第24條第二款規(guī)定的申請拍賣權，對于房屋轉讓擔保而言，并非是債權人債務受償的唯一方式，而僅是實現權利的一種選項。

　　簡單來看，若房屋價值大于債務，無疑采取拍賣或債務人自行處置后償還債務更有利于公平正義；若房屋價值小于債務，則不宜生搬法條。從實證角度出發(fā)，當房屋價值小于債務時，認定房屋買賣合同有效，更為合理。因為債權人的本息雖然未足額得到償還，但由于受制于房屋買賣合同的約束，未能償付部分視為對自己權利的放棄，法律應該支持。對于債務人而言，本應該多償還的部分，也正因為房屋買賣合同的約束，減少了債務的承擔。也正因為房屋價值小于債務，從而不會形成流押后果，不違反法律的強制性規(guī)范，可以認定買賣合同有效。

　　綜上，雖然房屋買賣合同是民間借貸的擔保，但不宜全面否定買賣合同的效力，宜分情況予以確定，這樣更有利于定紛止爭，化解社會矛盾。

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