案例介紹。

　　2020年11月20日，申請人與被申請人一家國有企業(yè)簽訂租賃合同，約定在被申請人辦公樓一樓租賃300平方米區(qū)域開設服裝店。租賃期為兩年，月租金為9萬元。租賃日期自2020年11月20日起，以半年為支付周期。申請人已按約定向被申請人支付5.4萬元的租金和1.8萬元的履約保證金。

　　2021年1月20日，由于疫情影響，申請人多次與被申請人協(xié)商減免租金和停業(yè)事宜，被申請人不同意減免租金，并表示從未要求申請人關閉店鋪。2021年7月19日，雙方書面協(xié)商同意終止租賃合同。申請人于7月20日將物品搬出清空租賃場所，被申請人接受租賃場所，確認租賃合同于2020年7月20日終止。

　　申請人的實際租賃期為2020年11月20日至2021年7月20日，共8個月，共支付7.2萬元的租金和押金。申請人申請仲裁:1。請求裁決被申請人免退申請人租金9000元。履約保證1.8萬元；2.本案仲裁費由被申請人承擔。

　　爭議焦點

　　1.本案《租賃合同》的效力及是否終止；

　　2.本案的法律適用以及新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否導致租賃合同無法履行；

　　3.是否應支持申請人要求被申請人免除三個月的租金。不扣除保證金并返還剩余租金的仲裁請求。
 

　　裁決結果

　　仲裁庭審理后，作出以下裁決：

　　1.裁定被申請人退還履約保證金1.8萬元，并退還租金9萬元；

　　2.本案仲裁費由申請人承擔。

　　律師建議

　　首先，雙方在簽訂租賃合同時，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)范。因此，租賃合同應當依法有效。雙方協(xié)商終止租賃合同，符合《中華人民共和國民法典》第五百六十二條的規(guī)定。

　　其次，新冠肺炎疫情客觀上影響了雙方租賃合同的履行，給申請人造成了相應的損失。普陀房產糾紛律師按照原租賃合同繼續(xù)支付租金顯然是不公平的。根據(jù)《最高人民法院關于依法妥善審理新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(二)》第一條第六項第一款承租國有企業(yè)房屋和政府部門的合同案件。高校、研究所等行政事業(yè)單位的房屋用于經營，服務業(yè)小微企業(yè)受疫情或疫情防控措施影響。個體工商戶等承租人要求出租人按照國家有關政策免除一定期限內的租金的，人民法院應當予以支持。

　　判斷新冠肺炎疫情是否構成合同無法履行的不可抗力，應綜合考慮疫情和政府控制措施對合同履行的影響。行業(yè)、合同標的、履約時間、履約地點、當?shù)胤揽卮胧┑膰栏裥浴⑴c疫情嚴重關系的密切性等因素。