有一些購(gòu)房者買房時(shí)發(fā)現(xiàn)自己遇到了一個(gè)尷尬的處境：簽訂合同交納了定金，卻尚未辦理網(wǎng)簽，結(jié)果出臺(tái)限購(gòu)政策發(fā)現(xiàn)自己不符合購(gòu)房資格。這種情況下還能辦理網(wǎng)簽過戶嗎?如果不能定金和購(gòu)房款該怎么辦?下面四個(gè)問題也許能幫你。下面就和上海房產(chǎn)糾紛律師一起來看看吧。

　　馮與金簽訂了一份合同，以近1400萬元人民幣的價(jià)格在上海購(gòu)買一套別墅。然而，在支付了350萬元之后，馮拒絕履行后續(xù)合同，理由是他剛剛得知自己是“限購(gòu)買家”，沒有資格在上海買房。金因?yàn)楹贤瑹o法履行而投訴，所以雙方向法院提起訴訟。近日，上海市第一中級(jí)人民法院下達(dá)二審判決，責(zé)令雙方取消買房合同，金某可沒收279.6萬元押金。

　　非上海居民簽訂購(gòu)房合同，違約后交納定金

　　2012年6月，經(jīng)營(yíng)溫泉度假村的金先生與一家建筑公司簽訂了承建溫泉度假村的合同。馮是這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際施工經(jīng)理。當(dāng)合同簽署后，馮同意購(gòu)買上海的別墅，條件是他將承擔(dān)建設(shè)責(zé)任，并保持房屋的價(jià)值。后來，金、馮和建筑公司簽訂了一份三方住房合同，馮同意金在上海購(gòu)買一套別墅，總價(jià)1398萬元，馮在2012年7月30日前支付500萬元的首付，后續(xù)付款應(yīng)在2013年6月5日前支付。建筑公司為馮先生提供連帶責(zé)任擔(dān)保，以履行其合同義務(wù)。此外，合同結(jié)束時(shí)標(biāo)明“本合同與建筑工程施工合同同時(shí)生效”等字樣。

　　隨后，馮某只支付購(gòu)房款350萬元，尚欠購(gòu)房款1000多萬元，于是，金某將馮某和建筑企業(yè)公司進(jìn)行起訴到法院，要求馮某支付系統(tǒng)剩余購(gòu)房款及逾期貸款利息，建筑工程公司對(duì)上述錢款損失風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)社會(huì)連帶清償行為責(zé)任。馮某以自己為非戶籍人口，屬于“限購(gòu)政策對(duì)象”為由，與建筑設(shè)計(jì)公司可以一起學(xué)習(xí)提起反訴，要求學(xué)生解除房屋買賣雙方合同，金某返還定金及相應(yīng)增加利息。

　　一審法院認(rèn)為，政府頒布的限制銷售政策一經(jīng)頒布就向公眾開放，任何人都可以查閱。在簽訂合同前，金先生和馮先生未能履行謹(jǐn)慎義務(wù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，雙方當(dāng)事人均有過錯(cuò)，不適用押金罰款。至于押金，法律規(guī)定不得超過主合同目標(biāo)金額的20% ，因此馮已經(jīng)支付了350萬元的押金279.6萬元，購(gòu)房70.4萬元。法院下令解除與馮某簽訂的三方房屋銷售合同，退還馮某27.96億元定金和70.4萬元購(gòu)房款。

　　買方對(duì)購(gòu)房經(jīng)濟(jì)政策有審慎管理義務(wù)，法院進(jìn)行二審適用定金罰則改判

　　金某向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴，稱雙方簽訂買賣合同后，馮某因房?jī)r(jià)下跌惡意違反合同，以房屋不能轉(zhuǎn)讓為由提出解除合同，雙方合同明確約定： “當(dāng)買方名稱轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以更改為乙方指定的名稱。”因此，馮某可以通過競(jìng)相轉(zhuǎn)讓房屋來滿足其他人或公司繼續(xù)履行合同的條件。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果馮某能夠在上海提供一定期限內(nèi)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保障證明，不限于購(gòu)買。因此，雙方當(dāng)事人之間的買賣合同可以完全繼續(xù)。如因馮先生單方面的違約而不能履行合約，他須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　馮某一問題方面辯稱自己對(duì)限購(gòu)政策發(fā)展并不知情，一方面可以提出，當(dāng)初簽訂的房屋進(jìn)行買賣合同與建設(shè)項(xiàng)目工程建筑施工企業(yè)合同管理相關(guān)聯(lián)，因施工工程款未到位導(dǎo)致其未能按約支付房款。

　　上海市第一中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，根據(jù)合同第十二條規(guī)定，“買方名稱可以更改乙方指定的名稱”，不排除馮某在簽訂合同時(shí)知道自己是限制性買方。雖然馮先生是有限購(gòu)買的對(duì)象，他可以通過繳納一定時(shí)期的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅使自己符合購(gòu)買資格，也可以根據(jù)合同約定與其他具有購(gòu)房資格的人繼續(xù)履行合同，但馮先生在合同履行過程中并沒有按照合同支付購(gòu)房?jī)r(jià)格，并且沒有積極排除合同履行中的障礙，構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約。此外，法院以項(xiàng)目資金不到位為由不同意馮某拒絕履行銷售合同，因?yàn)殡p方當(dāng)事人和兩份合同的法律關(guān)系不一樣，本案的房屋銷售合同已經(jīng)就支付期限作出了明確具體的協(xié)議，沒有協(xié)議支付項(xiàng)目進(jìn)度作為馮某購(gòu)房的前提條件。據(jù)此，法院對(duì)適用定金罰款的做法進(jìn)行了修改，下令解除房屋銷售合同，向賣方支付定金279.6萬元，其余購(gòu)房款70.4萬元退還馮某。

　　■連線法官■

　　馮作為買受人，在購(gòu)買價(jià)值1000萬以上的有爭(zhēng)議的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己是否具備購(gòu)房條件和資格作出合理的預(yù)判，然后決定是否本著謹(jǐn)慎注意義務(wù)簽訂合同。馮說，他在簽合同時(shí)并不知道“滬九條”的存在。一方面，他缺乏相應(yīng)的證據(jù)來證明。另一方面，即使馮真的不知道自己是限購(gòu)對(duì)象，其自身對(duì)政策的不知情也不能成為其免責(zé)的理由，更不能將不履行合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給無過錯(cuò)的某一方。

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