為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家從2010年開(kāi)始對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，以“國(guó)十一條”為代表的限購(gòu)政策正式實(shí)施。隨后，各大城市緊隨其后，從限貸、限購(gòu)到限售、搖號(hào)購(gòu)房，政策一輪比一輪嚴(yán)，樓市出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格比商品房高15%-20%的倒掛現(xiàn)象，房子買(mǎi)到即賺到的呼聲不絕于耳。為規(guī)避政策，部分購(gòu)房者開(kāi)始借他人之名買(mǎi)房。下面來(lái)看看上海房產(chǎn)糾紛律師對(duì)借名買(mǎi)房規(guī)避限購(gòu)政策的剖析。

　　1 .借名行為涉及的法律關(guān)系

　　通常而言，借名買(mǎi)房共涉及三層法律關(guān)系，第一層,是借名人與出名人之間通過(guò)口頭或書(shū)面方式建立的委托關(guān)系。根據(jù)委托合同規(guī)定，出名人在借名人委托的事項(xiàng)范圍內(nèi)處理委托事務(wù)，即購(gòu)房。購(gòu)房的法律后果歸于借名人。但由于限購(gòu)政策的限制，該委托不為第三人所知，屬于隱名委托。第二層,是出名人與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣關(guān)系。開(kāi)發(fā)商根據(jù)買(mǎi)賣合同交付房屋并辦理過(guò)戶登記，借名人則借出名人之名支付購(gòu)房款并辦理銀行按揭。第三層,是借名人的顯名化，即將房屋登記從出名人名下變更為借名人。

　　2 .借名行為涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)主要是為規(guī)避政策規(guī)定，借他人之名簽訂的房屋買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題。該問(wèn)題在司法實(shí)踐中已形成共識(shí)，即國(guó)家的限購(gòu)政策屬于管理型規(guī)定，不是效力性強(qiáng)制規(guī)定，借名購(gòu)房行為因不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定而有效。

　　但是，房屋購(gòu)買(mǎi)合同有效不等同于實(shí)現(xiàn)了借名人買(mǎi)房的初衷。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定，只要房屋沒(méi)有登記在借名人名下，借名人則不享有該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。更確切的說(shuō)，借名買(mǎi)房行為有效是為借名人提供了讓出名人協(xié)助登記的請(qǐng)求權(quán)，能否依據(jù)該請(qǐng)求權(quán)主張房屋過(guò)戶實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的關(guān)鍵，在于借名人是否具備購(gòu)房資格。

　　若借名人僅僅是暫時(shí)不具備購(gòu)房資格，則待滿足資格后，可主張房屋所有權(quán)，較為典型的例子是購(gòu)買(mǎi)之日起滿5年、繳納了土地增值收益、政府放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的經(jīng)適房；若借名人自始不具備購(gòu)房資格，則由于過(guò)戶不能，經(jīng)法院釋明后，只能變更訴訟請(qǐng)求，較為典型的例子是修建于集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”。對(duì)于限購(gòu)的商品房，則需要滿足該商品房所在地的購(gòu)房資格后方能過(guò)戶登記，例如是否滿足連續(xù)繳納24個(gè)月社保等條件。

　　如果短時(shí)間之內(nèi)，不能滿足該商品房的購(gòu)房資格，借名人是否能夠以訴訟時(shí)效為由拒不履行過(guò)戶義務(wù)呢？答案是否定的。該過(guò)戶義務(wù)從表面看雖是給付之債，但已經(jīng)具有物權(quán)屬性，可以參考2011年《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中對(duì)拆遷安置權(quán)的理解。當(dāng)然，若在之前簽訂的委托協(xié)議，約定了高額違約金、附條件的過(guò)戶協(xié)助義務(wù)等條款時(shí)，可以規(guī)避部分風(fēng)險(xiǎn)。

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