一個男人在2004年買了一套房子，當時的價格是18萬元，一個男人下降了8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等費用是1萬元，一個男人婚前還貸利息總額是5萬元。2008年，一男一女結婚，房產價值41萬元，產權登記在一名男子名下。在婚姻關系中，雙方共同償還貸款10萬元，其中本金7萬元，利息3萬元。在2012年離婚時，這套房子現(xiàn)在價值90萬美元。上海律師就來為您講解一些有關的情況。

　　甲男與乙女雙方對解除婚姻家庭關系管理沒有提出異議，但對房屋補償款的數(shù)額有異議。甲男認為，其婚前已經與房地產企業(yè)公司通過簽訂購房合同并從商業(yè)銀行不良貸款，雖然他們婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行發(fā)展都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有積極參與還貸，離婚時無權獲得其他任何補償款。

　　乙女認為，雙方之間沒有一個約定可以實行分別財產制，男方的工資業(yè)務收入水平應當建立屬于我們夫妻共同財產，離婚時應按房產現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元建設作為人口基數(shù)對其進行經濟補償，即乙女應獲得的補償款是40萬元。

　　一審法院經審理認為，甲男和乙女結婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當事人并沒有約定實行分別財產制，甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產。

　　根據(jù)《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。

　　依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”的規(guī)定：

　　第一步是計算有爭議財產的增值率，即有爭議財產的現(xiàn)價除以(有爭議財產在結婚時的價格 + 共同利益 + 其他費用) = 90/(41 + 3 + 1) = 200%

　　第二步，計算非產權登記方得到的補償，即共同還款部分乘以房產升值率，這個數(shù)額的一半就是要補償?shù)臄?shù)額。10乘以200% = 20萬元，非產權登記方賠償10萬元。一審法院判決，爭議財產歸男方所有，甲方向乙女支付賠償金10萬元。

　　乙女不服可以提起上訴，二審人民法院進行判決：駁回上訴，維持原判。

　　《最高人民法院關于適用人民中華民國婚姻法若干問題的解釋》(三)頒布實施后，在司法實踐中計算了與第十條有關的婚內共同償還貸款的增值部分，各地法院的做法不盡相同，計算結果也有很大差異。法官建議采用逐步計算方法，計算夫妻一方以婚前貸款購買房地產和夫妻共同償還的離婚時共同按揭付款的增值部分:

　　第一步是計算不動產升值率。不動產升值率＝不動產現(xiàn)價格除以不動產成本，而這里的不動產成本等于購買時不動產價格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動產升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產現(xiàn)價格除以結婚時價格直接得出升值率?！捌渌M用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產生的基礎并非交易，而是不動產長期使用中產生的費用；

　　第二步是計算非所有權登記人將收到的補償，即聯(lián)合貸款部分乘以房地產增值率，其中一半是將要補償?shù)臄?shù)額。

　　計算進行具體補償數(shù)額時，應注意自己確定設計計算時點，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個人信息財產。同時我們還應充分考慮通過兩種情形下的修正問題，

　　一是離婚時貸款公司尚未清償完畢，只能將夫妻雙方共同發(fā)展已經無法償還的利息計入不動產項目成本，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入企業(yè)成本，否則會出現(xiàn)非產權登記一方既未享受后續(xù)研究可能就會產生的升值收益、卻要現(xiàn)實需要承擔因計入其他所有利息可以導致經濟補償額降低的不公平結果；

　　第二，一方購買房產后結婚需要一段時間。在計算房產增值率時，應以結婚時的房產價格為準，而不是以購買時的房產價格為準，因為房產從購買房產時到婚前這段時間的增值收益，屬于一方婚前個人財產。

　　我們認為，上述逐步計算方法簡單易懂，易于操作，為審判實踐中相關案件的審理提供了一種參考方法。

　　此外，上海律師需要指出的是，法官在離婚分割有爭議的房產時，不僅要了解“婚后雙方為共同還貸所支付的金額和相應的房產增值部分”，還要根據(jù)《婚姻法》第三十九條的規(guī)定和房產的具體情況，本著照顧子女和婦女權益的原則，作出公正的判決。也就是說，計算出的賠償金額并不是絕對的，法官可以根據(jù)案件的實際情況行使一定的自由裁量權，目的只有一個，就是相對公平合理地解決糾紛，平衡離婚雙方的利益。