房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同,它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人,買受人支付價(jià)款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征,也有其自身固有的特征。下面由上海房產(chǎn)律師為大家詳細(xì)講解。

　　《賣房協(xié)議》簽訂之時(shí)，作為一個(gè)出賣物的B號(hào)房屋系甲的回購(gòu)房，其所有權(quán)管理仍然登記在甲所在企業(yè)單位的名下，按照設(shè)計(jì)基于相關(guān)法律環(huán)境行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件的觀點(diǎn)，甲尚無B號(hào)房屋的所有權(quán)。

　　因而，《賣房協(xié)議》構(gòu)成可以出賣他人之物的合同，屬于中國(guó)無權(quán)處分的合同。但這樣才能認(rèn)定，會(huì)出現(xiàn)發(fā)展若干重大問題。如果學(xué)生站在周到保護(hù)買受人的立場(chǎng)上，可有以下兩種方式解決這個(gè)方案。

　　第一種技術(shù)方案是繞開系爭(zhēng)合同的定性，看重國(guó)家法律法規(guī)適用范圍及其經(jīng)濟(jì)后果，對(duì)于學(xué)習(xí)此類項(xiàng)目合同條件允許買受人通過基于勞動(dòng)合同法第150條或者一些其他因素有關(guān)政策條款的規(guī)定，追究出賣人的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　第二種選擇方案是既關(guān)注系爭(zhēng)案件的法律規(guī)范適用，又從實(shí)踐基礎(chǔ)上提出解決系爭(zhēng)合同的定性研究問題。

　　筆者開始嘗試使用后者，并分析方法如下：

　　第一，公房制度體系改革開放至今，對(duì)于回購(gòu)房，人們普遍認(rèn)為公司屬于個(gè)人購(gòu)房的職工基本所有，不再是購(gòu)房人所在審計(jì)單位的財(cái)產(chǎn)。在系爭(zhēng)案件中，人們生活通常他們認(rèn)為B號(hào)房屋建設(shè)屬于甲所有。如果教師沒有做好充分的反對(duì)各種理由，我們就應(yīng)當(dāng)相互尊重社會(huì)人們?yōu)榱私袢盏耐ǔ＿@種觀念。

　　第二，系爭(zhēng)合同內(nèi)容沒有明確規(guī)定B號(hào)房屋的所有權(quán)在合同雙方簽訂當(dāng)時(shí)或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，而是一種約定由出賣人甲在未來業(yè)務(wù)辦理過戶登記手續(xù)。這非常具有類似于期房的買賣、未來物的買賣。由于期房的買賣一定不要直接要求出賣人在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)也是享有土地所有權(quán)，未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物，因此，《賣房協(xié)議》不宜被定性為出賣他人之物的合同，或者說不宜被認(rèn)定為無權(quán)處分的合同，而應(yīng)比照期房買賣合同、未來物買賣合同，認(rèn)定為出賣自己之物且合法合理有效的合同。否則，就是因?yàn)闆]有真正做到這些相似的事物都是相同數(shù)據(jù)處理。

　　第三，上列觀點(diǎn)的人之所以新中國(guó)成立，是因?yàn)殡S著我國(guó)現(xiàn)行法未規(guī)定存在買賣物的所有權(quán)自合同成立時(shí)轉(zhuǎn)移，而是應(yīng)該奉行買賣物所有權(quán)自交付或登記時(shí)移轉(zhuǎn)的原則（民法通則第72條第2款及其理論解釋、合同法第133條及其主要解釋）。只要在政府履行期限屆滿時(shí)出賣人能夠?qū)崿F(xiàn)移轉(zhuǎn)買賣物的所有權(quán)，就達(dá)到了很多買賣合同的目的，無須出賣人于訂立買賣合同時(shí)即擁有商品買賣物的所有權(quán)。

　　第四，從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物”，其實(shí)至少可分為兩種文化類型：一類是出賣人與物的所有權(quán)人本無相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)關(guān)系，未得到提高授權(quán)，便擅自出賣他人之物，多構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)侵權(quán)違法行為；另一類是出賣人與物的所有權(quán)人之間矛盾已經(jīng)不僅存在著許多買賣、贈(zèng)與、互易等合同，物的所有權(quán)人負(fù)有向出賣人轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)的合同權(quán)利義務(wù)。

　　在此類工程合同方面尚未完全履行的情況下，出賣人將尚未受領(lǐng)的標(biāo)的物再出賣于他人，形成不是所謂連環(huán)合同。連環(huán)合同若以種類物為標(biāo)的物，通說認(rèn)為出賣人擁有處分權(quán)，合同實(shí)施有效，除非欠缺導(dǎo)致其他科學(xué)有效形式要件。但在以特定物為標(biāo)的物的情況下，出賣人是否享有處分權(quán)，合同價(jià)格是否建立屬于無權(quán)處分，則見解有所不同。

　　以上就是“房屋買賣協(xié)議的性質(zhì)”的相關(guān)知識(shí)，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權(quán)益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您的情況比較復(fù)雜，上海房產(chǎn)律師也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。