您的房屋可能是您有史以來(lái)最大的一筆購(gòu)買(mǎi)，因此交易的方方面面都值得考慮。為避免失望，在您查看任何房產(chǎn)之前，靜安專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師提示應(yīng)先考慮一些問(wèn)題。
時(shí)機(jī)合適嗎？你有可能在未來(lái)幾年內(nèi)換工作或被調(diào)職嗎？您的個(gè)人情況是否會(huì)因?yàn)榻】?、婚姻、離婚或孩子而改變？在接下來(lái)的幾年內(nèi)，您是否有可能獲得大幅加薪、繼承或其他財(cái)務(wù)意外之財(cái)？您的信用評(píng)級(jí)需要修復(fù)嗎？這些情況中的任何一種都可能意味著您現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)的任何房屋在一兩年內(nèi)可能都不適合您。搬家很貴。最好等待。
如果是要買(mǎi)房的，其實(shí)去年買(mǎi)房是最合算的可能很多朋友都發(fā)現(xiàn)了，今年如果你還沒(méi)有出手，你對(duì)比一下你去年你可能中立的一些區(qū)域的一些樓盤(pán)或者一些戶型，到現(xiàn)在和去年的價(jià)格相比，房叔估計(jì)同樣的一套房子或者同樣的小區(qū)的戶型應(yīng)該至少有幾十萬(wàn)的差價(jià)了，這是什么問(wèn)題？谷底后該往上爬升了，當(dāng)然這個(gè)也不太確切，可是這是一個(gè)規(guī)律，這就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)整個(gè)蕭條后的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈。第二階段性熱點(diǎn)區(qū)域，熱點(diǎn)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱這個(gè)就不要碰了，這個(gè)怎么就不要碰了？房叔們舉幾個(gè)例子，比如說(shuō)海南島的房產(chǎn)，其實(shí)從近10年來(lái)講，在限購(gòu)之前一直成為全國(guó)投資以及供買(mǎi)人群的熱點(diǎn)。
在海南島剛剛房地產(chǎn)興起的時(shí)候，你去買(mǎi)房了。無(wú)論。您是以投機(jī)還是投資，還是居住自用的角度來(lái)出發(fā)，可能都是核算了，但是就怕后期大家都一窩蜂似的成了一個(gè)區(qū)的熱點(diǎn)，包括還有哪兒，乳山是吧？十多年前，山東膠東半島、乳山龍口那些房子到全國(guó)各地去賣(mài)大巴車(chē)去拉。那一刻你要是入手的話，那你就上套了，千萬(wàn)別再什么一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域或一個(gè)熱點(diǎn)時(shí)期大家都奔赴那兒去炒房地產(chǎn)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的時(shí)候，那一點(diǎn)是不合算的，而且也不是最佳時(shí)機(jī)。第三，區(qū)域或者城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以后的3個(gè)月，為什么是這個(gè)調(diào)控以后3個(gè)月所有的這個(gè)房地產(chǎn)都是因?yàn)檎{(diào)控戛然而止。
融資，不要愛(ài)上你買(mǎi)不起的房子。如果像大多數(shù)買(mǎi)家一樣，您需要抵押貸款，請(qǐng)?jiān)陂_(kāi)始尋找之前獲得預(yù)先批準(zhǔn)。與抵押貸款人預(yù)約。從您自己的銀行開(kāi)始，從朋友或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人那里獲得建議，或查看當(dāng)?shù)貓?bào)紙以了解所提供的抵押貸款類(lèi)型。收集有關(guān)您所有債務(wù)和儲(chǔ)蓄、過(guò)去兩年收入以及首付金額和來(lái)源的文件。不要隱瞞任何事情；貸方核實(shí)。但不要?dú)怵H。并非所有抵押貸款都需要首付 20%。他們并不總是 30 年，也不總是每月支付一次。您可以通過(guò)在申請(qǐng)前提高信用評(píng)分、為更高的首付儲(chǔ)蓄、通過(guò)獲得共同簽名人來(lái)獲得較低的利率（較低的每月付款），通過(guò)采取可調(diào)利率抵押貸款，或通過(guò)支付“積分”。積分是“買(mǎi)斷”月利率的預(yù)付利息，以貸款的百分比表示，因此 200,000 美元的貸款中的兩個(gè)積分將是 2,000 美元。
您的貸方將考慮您每月支付的本金和利息加上您年度財(cái)產(chǎn)稅和年度保險(xiǎn)賬單的 1/12 來(lái)計(jì)算您的月供，并確定您是否可以處理付款。例如，利率為 4.5% 的 30 年期 200,000 美元貸款的本金和利息為 1,013 美元。如果財(cái)產(chǎn)稅為每年 3,600 美元，而房主的保險(xiǎn)費(fèi)用為每年 900 美元，您的貸方可能會(huì)要求您每月支付 1,388 美元。許多貸方每年從這種“托管”中支付稅款和保險(xiǎn)費(fèi)，以保護(hù)他們的利益。但是您必須考慮的不僅僅是每月付款。請(qǐng)您的貸方估算結(jié)算成本，其中可能包括支付您的信用報(bào)告、貸款文件、評(píng)估、承銷(xiāo)、律師、檢查、積分（如上所述）、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、調(diào)查、存入您的稅務(wù)/保險(xiǎn)托管、記錄費(fèi)、和私人抵押貸款保險(xiǎn)?？紤]您可能不熟悉的每月費(fèi)用。您選擇的房屋可能有房主協(xié)會(huì)并要求支付 HOA 費(fèi)用，或者它的水電費(fèi)可能高于您現(xiàn)在支付的費(fèi)用?？紤]維護(hù)成本以及交通成本是否會(huì)因通勤時(shí)間延長(zhǎng)而增加。
專(zhuān)注于位置，一旦你知道你能負(fù)擔(dān)得起什么，確定一個(gè)與你的預(yù)算相匹配的地理區(qū)域，記住你的通勤時(shí)間、公共交通和該地區(qū)學(xué)校的質(zhì)量。考慮現(xiàn)有用途。例如，機(jī)場(chǎng)或鐵路線可能會(huì)產(chǎn)生噪音，農(nóng)場(chǎng)有異味，學(xué)校和體育場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生交通。考慮未開(kāi)發(fā)土地的規(guī)劃?；卮疬@些問(wèn)題的最佳方法是咨詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。如果沒(méi)有代理，您將無(wú)法訪問(wèn)通過(guò)本地多重上市服務(wù)列出的房屋。使用在您的目標(biāo)區(qū)域工作過(guò)并了解社區(qū)的代理。從以前的客戶那里獲得參考。詢問(wèn)代理人是否將為您工作并由您支付，由賣(mài)方支付，還是雙重代理人。雖然在經(jīng)濟(jì)上與賣(mài)方支付的代理人合作可能更容易，但在這種情況下，代理人有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)自己處于利益沖突中。除了帶你去看看合適的房子，你的經(jīng)紀(jì)人還可以提供類(lèi)似房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格信息來(lái)幫助你確定要提供什么，可以推薦貸方、律師、驗(yàn)房師和其他專(zhuān)業(yè)人士，還可以準(zhǔn)備合同、解釋給你。
出價(jià)，當(dāng)您準(zhǔn)備好提出要約時(shí)，請(qǐng)考慮包括使您能夠在特定天數(shù)內(nèi)取消合同的意外情況。典型的意外事件包括出售您當(dāng)前的房屋以及完成房屋檢查、氡測(cè)試、害蟲(chóng)檢查以及水井和化糞池系統(tǒng)檢查、您的律師批準(zhǔn)合同和 HOA 文件、批準(zhǔn)您的抵押貸款和評(píng)估、以及賣(mài)方提供明確所有權(quán)和干凈調(diào)查的能力。在您的報(bào)價(jià)被接受后，通常會(huì)安排在未來(lái)幾周的某個(gè)日期關(guān)閉。除非在特殊情況下，關(guān)閉是指您交錢(qián)并拿到鑰匙。在合同和成交之間的這段時(shí)間內(nèi)，除了準(zhǔn)備搬家、致電公用事業(yè)公司并遵守貸方的指示以完成貸款外，您還將查看檢查報(bào)告，可能還會(huì)查看調(diào)查。決定并通知您的律師或代理人您希望如何持有所有權(quán)。
同時(shí)，賣(mài)方正準(zhǔn)備通過(guò)取消對(duì)該財(cái)產(chǎn)的留置權(quán)來(lái)交付明確的所有權(quán)。在成交當(dāng)天，賣(mài)方的抵押貸款將被還清，您的抵押貸款將被記錄為對(duì)該財(cái)產(chǎn)的留置權(quán)。賣(mài)方也可能擁有承包商對(duì)房屋工作的留置權(quán)、稅收留置權(quán)或判決留置權(quán)，例如離婚協(xié)議的解決。請(qǐng)務(wù)必與您的律師、貸方或代理人討論在交割時(shí)您將收到哪些證明這些留置權(quán)已被清除的證據(jù)。在許多州，您將收到產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)單。在即將關(guān)閉之前，進(jìn)行最終檢查。您還必須獲得適當(dāng)金額的本票、保險(xiǎn)證明以及您的貸方或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司要求的其他文件。在某些地區(qū)，買(mǎi)賣(mài)雙方在律師、產(chǎn)權(quán)公司或貸方辦公室參加實(shí)際的交割會(huì)議。在其他地方，更常見(jiàn)的是雙方將所需的文件和支票提前存放在托管代理處，然后托管代理將完成轉(zhuǎn)移。請(qǐng)您的律師或代理人指導(dǎo)您完成此操作。
國(guó)家在這個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域一直在提倡，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。你看上個(gè)月西安的330政策，包括4月6號(hào)。就是前兩天合肥的新政8條，還有在2017年4月北京實(shí)施的房地產(chǎn)限購(gòu)令，導(dǎo)致環(huán)京地區(qū)2017年6月份開(kāi)始，各地區(qū)的樓市一下子就冷卻到冰點(diǎn)了。他包括到現(xiàn)在永清燕郊、三河、大廠、固安涿州是吧，這個(gè)也房子都到了冰點(diǎn)，所以限購(gòu)后3個(gè)月你去觀望，如果確實(shí)有需求是自己自用而不是投機(jī)，覺(jué)得這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是最合適的。第四一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)從高點(diǎn)一直下跌的時(shí)候，大家或周邊的人都認(rèn)為還要繼續(xù)下跌。
其實(shí)這個(gè)時(shí)候倒是你入手的好時(shí)機(jī)了。房叔強(qiáng)調(diào)的入手可不是投機(jī)。房叔這里面講的這些時(shí)點(diǎn)適不適合入手，不是講的是投機(jī)，是講的什么，自用或者剛需的需求，這一點(diǎn)還是。以環(huán)京地區(qū)舉個(gè)例子說(shuō)，和永清的房?jī)r(jià)原來(lái)從2萬(wàn)多，現(xiàn)在下跌到7000，8000 ，無(wú)人問(wèn)津。固安、涿州還有北三縣。這樣的時(shí)候你相比于幾年前那些買(mǎi)房的人，那你肯定是拿到了一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格，房叔覺(jué)得不要再等了。其實(shí)中國(guó)有一群人是挺悲哀的，這群人是什么？大家都一直在等中國(guó)的房地產(chǎn)，這個(gè)房?jī)r(jià)的下降。永遠(yuǎn)在聽(tīng)別人說(shuō)，別著急，房?jī)r(jià)還會(huì)下來(lái)的，到現(xiàn)在一直還有持這樣的觀點(diǎn)。別著急以后房子白菜價(jià)，包括鶴崗了，那些流出人口流出型城市結(jié)構(gòu)，中國(guó)那些小城市，小鎮(zhèn)、小縣城，房?jī)r(jià)一定是確實(shí)無(wú)人問(wèn)津的。
但是流入型大城市以后，只要上百萬(wàn)的。大城市房?jī)r(jià)不太可能像白菜價(jià)或跌下來(lái)也要信那個(gè)所謂的房?jī)r(jià)，你在等還能等到下跌的時(shí)候，房叔估計(jì)等到你胡子白了也很難，這是房叔的觀點(diǎn)，信不信？那您再等，就像去年房叔在談要買(mǎi)房是最佳時(shí)機(jī)的時(shí)候，而且相對(duì)最佳時(shí)機(jī)就相比于你在2021年，就是今年你會(huì)少花。很多錢(qián)，但是有的人不信，可是有的人一對(duì)比你就相信了吧。第五點(diǎn)是什么？就是地段性地段性，政府有大型的這種投資建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)工的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域的房子應(yīng)該是最佳的入手的。失聯(lián)了舉幾個(gè)例子，北京的環(huán)球影城在北京副中心、通州區(qū)，梨園附近，那周邊這個(gè)房子以前不行，那現(xiàn)在。
無(wú)論是出租，現(xiàn)在還是買(mǎi)房，那都是不錯(cuò)的。比如說(shuō)2008年北京奧運(yùn)會(huì)見(jiàn)到奧運(yùn)村，還有1990年房叔們開(kāi)的亞運(yùn)會(huì)，現(xiàn)在亞運(yùn)村各個(gè)城市修建的地鐵線路，這個(gè)地鐵線兩年或3年以后開(kāi)通。你所要買(mǎi)的這個(gè)房子的小區(qū)，正好是某一站的地鐵上蓋，或者就在地鐵旁邊。那這樣的房子其實(shí)未來(lái)兩年開(kāi)通以后，你的房子一定是。有價(jià)值的在地鐵被開(kāi)通前，大型工程，大型的主題公園，濱河公園，風(fēng)景不錯(cuò)的地方，市政建設(shè)的規(guī)模比較大的。竣工之前你入手那個(gè)房子應(yīng)該是最佳的試點(diǎn)。