隨著農(nóng)村房屋拆遷熱潮的持續(xù)升溫，高額拆遷補償款以及安置補償房屋等優(yōu)厚待遇，使得個別出賣方不顧誠信，以當(dāng)初簽訂房屋買賣合同不合法為由毀約。在司法實踐中，對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋時合同效力的認定，仍堅持以合同無效為原則，有效為例外。上海房產(chǎn)糾紛律師通過下面這起案例，為大家詳細講解。

　　【案情介紹】

　　胡某松（化名）一家早前從農(nóng)村老家遷居寧波，戶籍也相應(yīng)變更成了城鎮(zhèn)居民戶口，但老家留有的一處祖宅一直空置著。1998年，胡某松將兩間半祖宅以1.5萬元左右的價格賣給了隔壁鄰居胡某和（化名）一家，并將祖宅的集體土地建設(shè)用地使用證交給了胡某和，但使用證上的名字一直未做變更。因當(dāng)時兩家分屬不同的村子，過戶手續(xù)一時無法辦妥。

　　2001年，兩家所在村合并，胡某和家多次提出將祖宅過戶，但事情一直沒能辦成。10多年過去，胡某松家祖宅面臨拆遷。聽聞拆遷可獲得一筆可觀的補償款，胡某松有了其他想法。他以兩村間集體土地不能流轉(zhuǎn)，并且賣房一事妻子反對，自家兄妹也不知情為由，認為當(dāng)初兩家簽訂的協(xié)議無效，提出讓胡某和家歸還房屋，自己還錢并另行補償部分。胡某和不同意，兩家對簿公堂。

　　【調(diào)查與處理】

　　法院在審理后認為，雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，且胡某和已經(jīng)是所購房產(chǎn)所在村村民，而法律沒有禁止農(nóng)村宅基地在同村村民之間流轉(zhuǎn)的，即雙方簽訂房屋買賣協(xié)議時所存在的不符合法律規(guī)定的情形已得到了補正，從維護交易安全的角度出發(fā)，應(yīng)確認雙方之間的合同有效。最終判決被告胡某松于判決生效之日起五日內(nèi)協(xié)助胡某和家辦理房屋過戶。

　　【法律分析】

　　首先，胡某松、胡某和在簽訂房屋買賣合同時均系完全民事行為能力人，雙方簽訂的協(xié)議對房屋轉(zhuǎn)讓事宜作出了明確約定，該約定系雙方真實意思表示，雙方應(yīng)依約履行合同義務(wù)。

　　其次，合同無效是對當(dāng)事人意思自治的徹底否定，導(dǎo)致當(dāng)事人合同利益的落空，故在遵循國家立法意志的同時，應(yīng)防止不恰當(dāng)?shù)財U大無效合同的范圍，以維護正常的市場交易、保護交易人的合理預(yù)期和交易安全；同時防止當(dāng)事人濫用“違反國家強制性規(guī)定”，背信棄義，保護誠信市場交易主體的合法權(quán)利。本案中，胡某和在簽訂涉案房屋買賣協(xié)議時雖非涉案房屋所座落處的村民，但2001年兩村合并，同村宅基地流轉(zhuǎn)并不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，即協(xié)議簽訂時所存在的不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形已得到了補正，從維護交易安全的角度出發(fā)，胡某松關(guān)于合同違反法律規(guī)定應(yīng)無效的抗辯，法院不予采納。

　　最后，出賣人為無權(quán)處分權(quán)人時，若買受人為善意、支付合理對價、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記或不需要登記時已經(jīng)轉(zhuǎn)讓受讓人時，受讓人仍有權(quán)獲取所有權(quán)或他物權(quán)。本案集體土地建設(shè)用地使用證上所記載的土地使用人為胡某松，無證據(jù)證明胡某和明知有其他共有權(quán)人，故法院認為買受方胡某和有理由相信被告胡某松為權(quán)利人；在胡某和已履行了付款義務(wù)，并實際占有、使用涉案房產(chǎn)十余年的情況下，胡某松以其他共有權(quán)利人不知情、不同意為由主張合同無效，無事實和法律依據(jù)，法院不予采納。

　　綜上考慮，涉案房屋買賣合同并非無效，被告胡某松應(yīng)全面履行合同義務(wù)。同時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)。由出賣人協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)是房屋買賣合同中的附隨義務(wù)，被告胡某松作為出賣人，在收受房款后，理應(yīng)協(xié)助胡某松辦理過戶手續(xù)。已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標的物的受讓人請求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)變更登記的，不受訴訟時效的限制。

　　【典型意義】

　　隨著農(nóng)村房屋拆遷熱潮的持續(xù)升溫，高額拆遷補償款以及安置補償房屋等優(yōu)厚待遇，使得個別出賣方不顧誠信，以當(dāng)初簽訂房屋買賣合同不合法為由毀約。在司法實踐中，對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋時合同效力的認定，仍堅持以合同無效為原則，有效為例外。因合同無效是對當(dāng)事人意思自治的徹底否定，為防止不恰當(dāng)?shù)財U大無效合同的范圍，維護正常的市場交易、保護交易人的合理預(yù)期和交易安全，防止當(dāng)事人濫用“違反國家強制性規(guī)定”，在司法實踐中也適當(dāng)擴展了合同有效的范圍。例如房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地的；合同訂立后，買方的戶口已遷入房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的；在連環(huán)買賣中最終買房人系房屋所在村集體組織成員的，這些情況下均難以支持買賣合同無效。

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