因為限購政策等原因，限制了一部分人的購房條件，也催生了很多規(guī)避方法，比如借名買房就是方法之一。但因房價上漲、政策變化、各方關(guān)系變化等原因，借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，上海房產(chǎn)糾紛律師就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應(yīng)的防范建議。

　　一、借名買房的風險

　　1.名義產(chǎn)權(quán)人反悔

　　如果名義財產(chǎn)所有者（被借來購買房屋的人，而不是實際購買者）違約，而且投資者不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購買價格的事實，那么就很難獲得房屋所有權(quán)或收回購買價格。

　　2.銀行借款合同提前終止。

　　如果銀行發(fā)現(xiàn)實際買方與放款人不是同一人，也可以根據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，提前解除合同。如果你不能得到貸款，就很難買到房子。

　　3.名義上的財產(chǎn)所有人卷入債務(wù)等糾紛。

　　從名義進行產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人的這段學習時間，一種發(fā)展情況是，如果企業(yè)名義產(chǎn)權(quán)人對他人負有到期問題不能及時清償?shù)膫鶆?wù)，或存在一些離婚經(jīng)濟糾紛，則房產(chǎn)很有自己可能被查封或拍賣。

　　另一種情況是，名義產(chǎn)權(quán)人中途發(fā)生意外，很可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對方返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

　　4.名義上的產(chǎn)權(quán)所有人私下出售房子

　　如果財產(chǎn)的名義所有人不誠實，秘密出售財產(chǎn)，而買受人（第三人）因為對財產(chǎn)登記的信任而購買財產(chǎn)，那么，實物貨幣買受人可能無法收回財產(chǎn)。

　　5.借名買房合同無效

　　如果以買房為幌子購買的房屋是經(jīng)濟適用房等特殊房屋，一般認為以買房為幌子的購房合同無效。其法律依據(jù)是當事人有惡意規(guī)避法律或者國家政策的行為，屬于合同法中關(guān)于違反法律規(guī)定或者以合法形式掩蓋非法目的的合同無效的情形。即使雙方簽訂了這樣的書面協(xié)議，并向公證處申請公證，公證處也不會受理。

　　6.過戶產(chǎn)生的稅費

　　即使自己名義進行產(chǎn)權(quán)人不存在沒有任何企業(yè)違約及有違社會誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下，也要學習負擔以及相應(yīng)的稅費。

　　二、風險規(guī)避

　　1.所購房屋的性質(zhì)

　　如果你要買的房子是拆遷房、安置房、經(jīng)適房等對交易條件有政策限制的房子，那么最好不要買，以免產(chǎn)生糾紛，造成房子空置。

　　2.簽訂“借名買房合同”需要明確房屋的所有權(quán)歸屬，明確雙方的權(quán)利義務(wù)

　　假借他人名義購買房屋的人通常是真正的投資者。因此，房地產(chǎn)律師賴紹松提醒，“甲方以甲方名義協(xié)商購買房屋，乙方支付房款，房屋所有權(quán)歸乙方所有，與甲方無關(guān)”等特殊條款應(yīng)在合同中明確規(guī)定，防止房屋所有權(quán)不明，為今后糾紛埋下隱患。

　　3.借名買房人控制自己買房手續(xù)進行材料、留存時間足夠的證據(jù)

　　原始投資憑證，如存折、購貨發(fā)票等，一定要保管好。因此，一旦名義所有人以違約的名義購買房屋，買受人的名義就可以用足夠的證據(jù)證明該房屋是以所有人的名義購買的實際產(chǎn)權(quán)。

　　4.規(guī)定無過錯責任違約

　　為了防止名義房產(chǎn)所有者違反貸款購房合同的約定，房屋應(yīng)轉(zhuǎn)讓或抵押給第三方，在合同中購買最佳協(xié)議： 登記購房者不得轉(zhuǎn)讓房屋、延遲轉(zhuǎn)讓、出售給第三方的房屋等，如果存在這樣的違約，將承擔相應(yīng)的違約責任。這樣就為雙方嚴格履行貸款合同購買房屋，提供了相對充分的法律保護。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海房產(chǎn)糾紛律師說明情況，解決您的實際問題。