對于普通人來說，買房可能是生活中最大的投資，我們必須謹慎。奉賢專業(yè)房產(chǎn)合同律師提醒買房有很多知識和坑?？捶孔拥臅r候，樣板間和戶型圖都很漂亮，但是房子快蓋完了，買家發(fā)現(xiàn)實物與圖片不符。我該怎么辦？

　　400多萬買新房，交了首付后，被告知實物少了一扇窗。

　　小于在一棟樓里買了一套精裝修的新房子。房子的宣傳資料和戶型圖都很漂亮，房子的平面圖上標明房子的廚房有兩扇窗戶，正對設備平臺的窗戶比較大，廚房東側的窗戶比較小。

　　我非常喜歡這種類型的房子。廚房有兩扇窗戶可以通風，不怕潮濕，所以我直接在一樓買了一棟房子，并與開發(fā)商簽訂了合同。房子總價超過400萬元，低于首付和剩余貸款。

　　今年，沉浸在如何規(guī)劃新房子中的小于突然接到開發(fā)商的電話，告訴她，當新房子實際交付時，廚房會比合同附件平面圖上標明的少一扇窗戶，廚房東側的小窗戶也不見了。

　　小于愚蠢的眼睛，翻出購買合同，合同附件1，房屋平面圖顯示廚房確實有兩扇窗戶，一個更大，一個更小。平面圖左下角附注：附件1房屋平面圖中的門窗僅作為指示。具體的門窗材料、網(wǎng)格、風格和開啟方式僅供參考。雙方以實際交付情況為準。

　　簽合同交錢，窗戶怎么丟了？
 

　　開發(fā)商否認違約，稱工作人員錯誤貼錯。

　　我簽了合同，付了錢后，我告訴我廚房東側沒有窗戶。圖紙上顯然有窗戶。我能補一個嗎？小于提議增加一扇窗戶。

　　開發(fā)商的回復是，合同附件平面圖中顯示的窗戶數(shù)量與廚房實際窗戶數(shù)量不一致。工作人員錯誤地將圖紙貼錯了。實際平面圖只包含一扇窗戶，圖紙已在主管部門備案，無法補充。

　　當時，我看中了一樓東側的房子，你的廚房有兩扇窗戶。沒有一扇窗戶，一樓的照明和通風就完全不同了。你違反了合同。

　　小于非常生氣，但開發(fā)商表示，這種情況符合國家標準，不影響廚房的功能和使用，他們沒有違反合同，不準備再做窗戶。

　　因此，小于向法院起訴開發(fā)商，要求賠償損失。
 

　　房屋現(xiàn)狀難以改變，法院認定預期違約。

　　在審判中，開發(fā)商表示，缺少一扇窗戶不會影響廚房的功能使用，也不會損失房子的價值，所以小于沒有任何損失。與此同時，開發(fā)商也明確表示，雖然房屋尚未交付，但由于建設局記錄的文件中廚房東側沒有設置窗戶，開發(fā)商不會再做了。

　　經(jīng)審理，法院認為原告小于與被告開發(fā)商簽訂的商品房銷售合同是雙方的真實意圖，合法有效。當事人應當按照協(xié)議充分履行義務。合同附件是合同的組成部分，對雙方都具有約束力。雖然附件中有房屋平面圖中的門窗僅作為指示，但具體的門窗材料、網(wǎng)格、風格和開啟方式僅供參考，但雙方承認實際交付情況為準。但門窗的設置并不是僅供參考的內(nèi)容。

　　一方明確表示或者以自己的行為表示不履行合同義務的，另一方可以要求其在履行期屆滿前承擔違約責任。被告開發(fā)商明確表示，交付的房屋未在廚房東側設置窗戶，構成預期違約，原告有權要求賠償損失。

　　廚房東側是否設置窗戶對通風采光有一定影響，但廚房另一扇較大的窗戶已經(jīng)完成。因此，法院綜合考慮了，調(diào)整了原告所要求的賠償金額，因此判決被告開發(fā)商賠償原告損失不足10萬元。該案已完成。

　　奉賢專業(yè)房產(chǎn)合同律師釋法

　　預期違約，又稱預期違約，是指一方在履行期屆滿前沒有正當理由，但明確表示履行期屆滿后不履行合同，或者其行為表明履行期屆滿后不可能履行合同。預期違約作為違約的形式之一，應當承擔違約責任。

　　購房者買房時，應注意開發(fā)商及時履行協(xié)議，權利保護應合法，合理要求，正當維護其合法權益，通過合法渠道提出要求。
 

　　相關法條鏈接

　　《中華人民共和國民法典》第五百零九條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

　　當事人應當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

　　當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

　　第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第五百七十八條：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。