近年來(lái)，各級(jí)政府部門出臺(tái)了許多與房地產(chǎn)市場(chǎng)管理相關(guān)的政策法規(guī)，如建設(shè)部等部委制定的《保障性住房管理辦法》、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》、地方政府基于《通知》出臺(tái)的商品房限購(gòu)令等。上海房產(chǎn)律師為您講講有關(guān)的情況。
有些人因?yàn)椴环腺I房條件，不能買房，不能享受相關(guān)待遇。所以他們通過(guò)名下買房來(lái)規(guī)避政策限制，以迂回的方式達(dá)到自己買房的目的。在這種情況下，房屋所有權(quán)的確定涉及合同主體的確定以及合同的效力、性質(zhì)、解釋等前期問(wèn)題。在這些問(wèn)題上，狹義的借款房和委托借款房略有不同。
在借名購(gòu)房情形中至少存在兩個(gè)合同關(guān)系。一是借名人與出名人訂立的合同，核心內(nèi)容是一方借用另一方的名義購(gòu)買房屋并登記于另一方名下，但房屋由借名人占有、使用，該合同可以稱為借名合同；二是出名人與出賣人訂立的房屋買賣合同。
其中，首先需要解決的是房屋買賣合同的主體問(wèn)題，即該合同的法律效果應(yīng)當(dāng)歸屬于出名人抑或借名人。就委托型借名購(gòu)房而言，房屋買賣合同由出名人以自己的名義與出賣人訂立，但出名人系受借名人委托，故該借名合同在此種情形下應(yīng)被認(rèn)定為委托合同。
依據(jù)我國(guó)《合同法》402條，如果第三人（相對(duì)人）在訂約時(shí)知道存在該代理關(guān)系的，則合同在委托人和第三人之間發(fā)生效力，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。該條規(guī)定的是默示顯名代理。
依據(jù)《合同法》403條，第三人在訂約時(shí)不知道存在代理關(guān)系的，委托人是否享有合同權(quán)利與承擔(dān)合同義務(wù)取決于第三人假定的意愿（“如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同”表明第三人不愿意與委托人發(fā)生合同關(guān)系）以及事后的意愿（選擇權(quán)），該條規(guī)定的是隱名代理。
《合同法》402條中的但書即“有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人”，實(shí)際上也涉及第三人關(guān)于是否與委托人發(fā)生合同關(guān)系的意愿，要么是與受托人明確達(dá)成合意的意愿，要么是受托人可得而知的單方意愿。由此可見(jiàn)，依我國(guó)《合同法》，在委托型借名購(gòu)房中委托人是否為合同主體歸根到底取決于第三人的意愿。
在以規(guī)避政策法規(guī)規(guī)定為借口買房的情況下，如果以此為借口購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，第三方（賣方）顯然只愿意把房子賣給有購(gòu)房資格的受托人（名人）。即使他在簽訂合同時(shí)明確知道存在委托關(guān)系，基于經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性，也可以認(rèn)定為“有確切證據(jù)證明該合同僅約束受托人和第三人”。
據(jù)此，這種假借買房的購(gòu)房合同的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為名人和賣家。至于合同的法律效力，需要考察是否存在無(wú)效原因。有理論和判例認(rèn)為這種假借名義的購(gòu)房合同是無(wú)效的，因?yàn)橐催`反了強(qiáng)制性法律規(guī)定，要么違反了社會(huì)公共利益。
作者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷。一方面，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》只是一部部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，法院不得據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效。
另一方面，即使根據(jù)《合同法》第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定將該規(guī)定視為“社會(huì)公共利益”的載體，也不應(yīng)判定名人訂立的房屋買賣合同無(wú)效，因?yàn)榧热幻吮徽J(rèn)定為買賣合同的主體，他就有資格購(gòu)房，享有房屋買賣合同的權(quán)利并不違反社會(huì)公共利益。
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，房屋買賣合同因違反強(qiáng)制性法律或社會(huì)公共利益而無(wú)效的觀點(diǎn)，其錯(cuò)誤之處在于忽略了合同主體認(rèn)定的重要前提。對(duì)合同效力的判斷不能簡(jiǎn)單地表述為“合同是否有效”，而應(yīng)該更準(zhǔn)確的表述為“雙方之間的合同是否有效”。