從邏輯關系上看，屋宇與修筑屬于隸屬瓜葛，屋宇包含著在修筑中，是修筑的一種，則房地產的相干法令法例與建筑法相干的法律法規(guī)也應當是屬于這種關系，在法理上就體現(xiàn)為特別法與一般法的關系。在特別法和一般法規(guī)定不一致時，應當優(yōu)先適用特別法。上海律師咨詢就來講講有關的一些情況。

　　是以，關于商品房的驗收、托付應該合用房地產相干的法令法例。值得注重的是，在2019年新訂正的《都會房地產開辟謀劃管理條例》第十七條規(guī)定中，刪除了原先“房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。

　　房地產開辟主管部分應該自收到竣工驗收請求之日起30日內，對觸及大眾平安的內容，構造工程品質監(jiān)視、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收”的內容，僅規(guī)定了房地產項目竣工驗收合格后即可交付使用。

　　依據上述法令法例的劃定，屋宇修筑達到托付前提的條件是“驗收及格”，然則從這些法律和行政法規(guī)卻分別從建設工程質量管理和房地產開發(fā)經營管理兩方面對“驗收合格”進行了不同的規(guī)定。那么，商品房的交付前提應當按照哪個法律法規(guī)？

　　1、商品房交付的條件

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　　房地產開辟企業(yè)應該依法完成對商品房的驗收，經驗收及格的商品房應實時實現(xiàn)竣工驗收立案，商品房除了具有計劃、工程品質等法定驗收前提外，還應當在消防、環(huán)保、人防等各個方面均完成驗收才能達到房屋交付的法定條件。

　　如開發(fā)商在屋宇未達到法定托付前提的情況下馬上屋宇交付給購房者，即使購房者已實際占有房屋，也不能視為開發(fā)商完成了交房義務。

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　　如開發(fā)商與購房者在商品房生意條約中，對供水、供電、供熱、通信、燃氣、綠化、路途等配套辦法作為屋宇托付條件的，如未按約完成，購房者也有權拒絕收房。

　　然則，依據最高國民法院的裁判觀念以及各地高等國民法院的審訊觀念，如商品房吻合法定托付前提、質量標準以及合同約定的，僅存在質量瑕疵，或者商品房已依約交付但部分配套設施未能正常使用的，購房者都不能以此為由主張開發(fā)商未完成交付。

　　2、商品房交付的程序

　　盡管我國現(xiàn)行的法令、法例以及規(guī)章中對商品房托付的步伐并未明確劃定，然則根據現(xiàn)有規(guī)定，對開發(fā)商在交房時所應當履行的主要義務還是可以明確的。

　　①商品房在具有托付前提時，開發(fā)商應該實時按約向購房者發(fā)送書面的交房關照，并留存相干的送達憑證，如發(fā)生糾紛則有助于準確認定房屋的交付時間。

　　②兩邊在舉行驗收交代時，開發(fā)商應該向購房者出具相干的驗收立案證實，并供應《室廬品質保證書》和《室廬使用說明書》，如開發(fā)商未出示證明文件或出示的證明文件不齊全的，購房者有權拒絕交接，由此造成延期交房的責任則由開發(fā)商承擔。

　?、蹆蛇呍谂e行驗收交代時，開發(fā)商應該根據《房屋買賣合同》中房屋交付的約定條件逐一與購房者進行確認。

　　上海律師咨詢提醒大家需要注意，由此可見，無論是托付新居鑰匙亦或是實踐占領屋宇，都不是屋宇的無效托付，房地產開發(fā)企業(yè)在進行新房交付時應當符合法定和約定的交房條件，才能依法、按約的交付房屋。