隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，商品房的交易在我國日益頻繁。但是，商品房交易涉及的合同種類和內(nèi)容繁多，涉及法律法規(guī)較為復(fù)雜。本文上海房產(chǎn)律師將圍繞合同雙方當事人經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系后建立的商品房買賣合同關(guān)系具有法律效力展開探討，旨在為相關(guān)當事人提供法律幫助和指導(dǎo)。

　　一、案例分析

　　小張與小李于2018年簽訂了一份借款合同，小張向小李借款50萬元，借款期限為2年，年利率為12%。合同生效后，小張按時歸還了部分本金和利息。但是，在借款合同期限屆滿前，雙方經(jīng)協(xié)商一致，決定提前終止合同，并簽訂了一份商品房買賣合同。商品房的總價為70萬元，小張已經(jīng)支付了20萬元的首付款，并承諾在商品房交付時支付剩余的50萬元。

　　然而，在商品房交付前，小張突然發(fā)生了意外，身故。小張的繼承人小王向小李表示，小張的借款合同仍然有效，要求小李歸還借款本金和利息。小李則認為，借款合同已經(jīng)被雙方終止，不再具有法律效力，應(yīng)當以商品房買賣合同為準。

　　二、法律分析

　　借款合同的終止根據(jù)《合同法》第八十三條的規(guī)定，當事人可以協(xié)商一致，解除合同。雙方在借款合同期限屆滿前經(jīng)協(xié)商一致決定提前終止合同，這種方式是合法的。合同的解除將導(dǎo)致原來的合同完全失效，即合同解除后，各自不再有原合同下的權(quán)利和義務(wù)。因此，小張的繼承人小王無權(quán)要求小李歸還已經(jīng)終止的借款合同下的借款本金和利息。

　　商品房買賣合同的效力商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人之間簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二條的規(guī)定，合同是自愿協(xié)議的民事法律行為，當事人應(yīng)當平等自愿地訂立合同，遵循公平、公正、誠實信用的原則。因此，雙方在協(xié)商一致后簽訂的商品房買賣合同具有法律效力。

　　在本案中，小張已經(jīng)支付了20萬元的首付款，并承諾在商品房交付時支付剩余的50萬元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十六條的規(guī)定，買賣合同的成立，應(yīng)當經(jīng)過當事人的協(xié)商一致，并達成一致意見。此外，商品房買賣合同應(yīng)當符合《中華人民共和國物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。在本案中，小張和小李已經(jīng)達成了一致意見，簽訂了商品房買賣合同，同時符合《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，因此商品房買賣合同具有法律效力。

　　相關(guān)法律條款（1）《中華人民共和國合同法》第八十三條：當事人可以協(xié)商一致，解除合同。合同解除后，各自不再有原合同下的權(quán)利和義務(wù)，但是應(yīng)當履行已經(jīng)發(fā)生的違約責任。

　　（2）《中華人民共和國合同法》第二條：合同是自愿協(xié)議的民事法律行為，當事人應(yīng)當平等自愿地訂立合同，遵循公平、公正、誠實信用的原則。

　　（3）《中華人民共和國合同法》第二百一十六條：買賣合同的成立，應(yīng)當經(jīng)過當事人的協(xié)商一致，并達成一致意見。

　?。?）《中華人民共和國物權(quán)法》第二十二條：不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當采用書面形式。

　　在實際操作中，為了確保合同的有效性和穩(wěn)定性，當事人在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)當注意以下幾點：

　　了解商品房的信息。當事人應(yīng)當充分了解商品房的房屋狀況、產(chǎn)權(quán)情況、價格等信息，以便在簽訂合同時作出明智的選擇。

　　確認對方的身份和資質(zhì)。當事人應(yīng)當核實對方的身份和資質(zhì)，以確保簽訂的合同是有效的。對于個人買賣房屋，應(yīng)當核實賣方的房屋所有權(quán)；對于開發(fā)商出售的商品房，應(yīng)當核實開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)許可證等。

　　保留相關(guān)證據(jù)。當事人應(yīng)當妥善保留簽訂合同前的交流記錄、房屋信息查詢記錄、資質(zhì)證明等相關(guān)證據(jù)，以備后續(xù)維權(quán)使用。在本案中，小張與小李經(jīng)過協(xié)商一致終止了借款合同關(guān)系，并簽訂了商品房買賣合同，商品房買賣合同具有法律效力。因此，小李應(yīng)當依照商品房買賣合同的約定，按時交付商品房，并不得拖延或拒絕履行合同。同時，小王也應(yīng)當尊重雙方簽訂的合同，并遵守法律法規(guī)的規(guī)定。

　　三、參考案例

　　最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的解釋（三）第六條規(guī)定：“當事人經(jīng)協(xié)商一致，解除民間借貸合同的，應(yīng)當依照協(xié)議的約定履行違約責任。協(xié)議沒有約定或者約定不明確的，違約方應(yīng)當向守約方支付違約金，違約金的數(shù)額不得超過借款本金利率總額的百分之三十。違約金的數(shù)額過高的，人民法院可以根據(jù)實際情況予以適當調(diào)整。”

　　本案中，小張與小李經(jīng)協(xié)商一致終止了借款合同關(guān)系，但小王作為小張的繼承人，無權(quán)要求小李歸還已經(jīng)終止的借款合同下的借款本金和利息。在簽訂商品房買賣合同時，雙方應(yīng)當注意約定合理的違約金條款，以確保在合同履行過程中的穩(wěn)定性。如果違約金數(shù)額過高，可能被認定為損害守約方利益的不當條款，需要依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。

　　四、結(jié)論

　　綜上所述，上海房產(chǎn)律師提醒大家，小張與小李經(jīng)協(xié)商一致終止了借款合同關(guān)系，并簽訂了商品房買賣合同，商品房買賣合同具有法律效力。小張的繼承人小王無權(quán)要求小李歸還已經(jīng)終止的借款合同下的借款本金和利息。因此，小李應(yīng)當依照商品房買賣合同的約定，按時交付商品房，并不得拖延或拒絕履行合同。同時，小王也應(yīng)當尊重雙方簽訂的合同，并遵守法律法規(guī)的規(guī)定。